Cobrança Diferenciada de Cota Condominial para Coberturas:

Recentemente, uma decisão da 5ª Vara Cível de Belo Horizonte declarou nulas cláusulas de uma convenção que impunham cobranças diferenciadas para unidades de cobertura. O caso reacendeu o debate: afinal, a cobrança pela fração ideal é obrigatória ou a convenção pode definir critérios diferentes?

Embora a notícia tenha circulado amplamente, é preciso cautela técnica. Nem toda decisão judicial muda a regra do jogo para todos os condomínios.

O Que Diz a Lei: Regra Geral vs. Autonomia da Convenção

O Código Civil é a base para essa discussão e estabelece dois pilares (Art. 1.336, I, e Art. 1.334, IV):

1. A Regra (Fração Ideal): Por padrão, os condôminos contribuem na proporção de suas frações ideais.

2. A Exceção (Convenção): A própria lei permite que o condomínio adote outros critérios de rateio, desde que estejam expressamente previstos na Convenção Condominial.

   
   

Decisão Isolada não é Precedente Obrigatório

Um ponto que gera muita confusão no mercado imobiliário é o alcance de uma sentença. No Direito Brasileiro, decisões de primeira instância (como a de Belo Horizonte) têm efeito meramente persuasivo.

Isso significa que:

• Não tem caráter vinculante: Outros juízes não são obrigados a segui-la.

• Restrita ao caso concreto: A decisão anula a cláusula daquele condomínio específico, geralmente por falhas na redação ou falta de fundamentação na convenção examinada.

• Precedentes Qualificados: Apenas decisões do STF em controle de constitucionalidade ou recursos repetitivos do STJ possuem força obrigatória para todo o Judiciário.

  
  

A Posição Consolidada do STJ

Diferente do que a notícia isolada sugere, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) permanece firme: a fração ideal é o critério legal padrão, mas a convenção tem autonomia para estabelecer formas diversas de rateio.

Para que uma cobrança diferenciada seja válida, a doutrina e os tribunais exigem:

1. Previsão Expressa: A regra deve constar no título constitutivo do condomínio.

2. Base Normativa Clara: O texto não pode dar margem a interpretações dúbias.

3. Respeito ao Quórum: A aprovação ou alteração da forma de rateio deve seguir o quórum legal rigoroso.

   
   

O Que Síndicos e Administradoras Devem Fazer?

Decisões pontuais não alteram o arcabouço jurídico estável, mas servem como um alerta para a governança condominial.

• Revisão da Convenção: Verifique se a sua convenção é clara quanto ao critério de rateio (seja por fração ideal, unidade ou sistema híbrido).

• Análise Técnica: Discussões sobre cotas de cobertura devem partir da análise do título constitutivo, evitando generalizações baseadas em notícias de internet.

• Segurança Jurídica: Decisões isoladas não invalidam automaticamente as regras do seu condomínio.

  
  

Conclusão

O regime jurídico permanece o mesmo: a fração ideal reina, mas a autonomia privada da convenção é real e deve ser respeitada desde que bem estruturada.